领地控股赴港IPO:净利润率下滑 一半借款来自信托

领地控股赴港IPO:净利润率下滑 一半借款来自信托
(薛宇飞)近来,四川房企领地控股集团有限公司(以下简称“领地控股”)在港交所发布了招股书,正式敞开上市征程。经过20年的展开,挺进了我国房企出售榜百强之列的领地控股,仍保留着显着的宗族颜色,刘氏宗族多位成员在公司担任要职。  领地控股具有的90个项目中,超越6成都会集在四川省,且大都都坐落三四线城市。近三年,其净赢利率接连下滑,短期偿债压力较大,手上现金现已缺乏以掩盖一年内到期的债款。而在一切告贷中,信任融资占有一半,“蚕食”着领地控股的赢利空间。  宗族颜色稠密 二代开端掌权  1999年4月,眉山区域宝马房地产开发有限公司(后更名为“领地集团股份有限公司”)注册建立,初始注册资本为560万元人民币,刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟及邓仲祥(独立第三方)别离持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。  2006年,领地控股将总部从乐山市迁至成都,于同年开端在全国扩展事务。经过20年展开,公司事务布及成渝经济带、四川省、华中、京津冀区域及粤港澳大湾区的20个多城市。  领地控股重组后公司架构简图 来历:领地控股招股书  一起,经过一系列重组,以刘玉辉为中心的多位刘氏宗族成员,成为了领地控股的股东。领地控股最新的股东架构中,刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛、侯三利、魏悦别离持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%、0.17%和1%,其间,龙一勤是刘玉辉的爱人,29岁的刘策、27岁的刘浩威是刘家的第二代,别离为刘玉奇与侯三利、刘山与王涛的儿子。  刘玉奇、刘山的家庭继任方案来历:领地控股招股书  2014年12月,刘玉奇、刘山就开端了家庭继任方案,将所持悉数股权别离赠予各自的儿子。但考虑到两人年岁尚轻、无房地产工作经历或经历有限,仍由刘玉奇、刘山继续行使股权代持,直至刘策、刘浩威被扶上高档管理层的方位。  股东中仅有的局外人魏悦,则与刘玉辉及其妻子龙一勤相识,招股书称,凭仗魏悦在房地产出资的布景及经历,董事以为他可就公司的展开扩张方案供给工作相关见地及战略主张。  在领地控股的董事会和管理层中,有不少刘家成员和亲属。公司董事会有4名履行董事和3名非履行董事,刘玉辉担任履行董事、董事长兼首席履行官,也是公司的终究控股股东;另一名履行董事侯小萍,是刘策的阿姨,担任公司项目融资及集资。5名高管中,除了刘玉辉是首席履行官,刘策、刘浩威都在2019年1月1日升任公司副总裁。  刘家的其他亲属也在事务上与领地控股有许多交集。招股书发表,眉山明典公司由刘玉辉的侄子刘檬恺持有99%的股权,巴州宏典由刘玉辉的妹夫刘跃林全资具有,眉山华典由刘玉辉的堂妹刘玉惠持有99%的股权。2017年-2019年,领地控股就收买及装置服务向上述三家公司付出总金额约为400万元、310万元及4200万元。  我国城市房地产研究院院长谢逸枫以为,许多企业在起步初期,宗族颜色都比较显着,但长时刻以往,简单让企业决议计划过于单一,工作经理人也简单遭到掣肘。跟着规划的扩展,一些企业会挑选让一些宗族成员逐步退出,让有丰厚经历的工作经理人担任详细的运营管理。  超6成项目会集四川 净利率走低  2019年4月,在领地集团20周年品牌发布会上,领地集团称,将竭尽全力完结要点省份70余个中心城市进驻,力保100个以上优质项目掩盖的阶段性战略方针,终究在2020-2021年完成千亿战略的新跨过。  但依据克而瑞研究中心的数据,2019年,领地集团别离完成全口径出售额、操盘金额247.3亿元、237.4亿元,排在我国房企第96位、第87位,这间隔千亿的方针距离不小。  招股书发表,到2020年2月29日,领地控股现已布局全国20多个城市,具有90个处于不同开发阶段的项目,总土地储备约为1331.45万平方米,包含未售可出售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米以及未来开发物业约为555.78万平方米。  领地控股项目布局 来历:领地控股招股书  不过,剖析发现,从进驻的城市和土储散布看,领地控股大部分项目都在四川省内和其他省份中的三四线城市。到2月底,领地控股90个项目中,有57个坐落四川省,占比超6成。从城市等级看,领地控股除了进驻了一座一线城市深圳,成都、重庆、长春、乌鲁木齐四座二线城市外,其他城市都是三线、四线或许等级更低的城市。深圳、成都、重庆、长春、乌鲁木齐五座城市共有18个项目,仅占总土地储备面积的15%。  招股书提示,公司一向专心四川省,导致易遭到该区域房地产商场晦气改变的影响,并且未必能在长时刻运营的范畴坚持竞争力,也未必能经过在现在并无事务的省市接受物业开发项目扩展事务地图。  从成绩上看,近三年,领地控股的的收益并非继续向上。招股书显现,2017年-2019年,领地控股别离完成收益约53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元,赢利净额别离约为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。对此,领地控股解说称,这主要是因为相关期间已交给总建筑面积动摇导致物业出售收益不稳所造成的。  领地控股近三年的毛利率水平 来历:领地控股招股书  这样的动摇,在毛利率上也有所体现。2017年-2019年,领地控股的毛利率别离为20.1%、35.7%及27.8%。招股书以为,这是因为单个不同的项目毛利不同,且项目出售结尾阶段所剩物业方位吸引力缺乏而价格较低。  至于2019年的毛利率较上年下滑7.9个百分点,招股书称,占2019年所承认建筑面积最大部分的西昌领地兰台府于当年录得毛利率17.9%,该项目相关地块土地收买本钱偏高,且项目物业设定了较低价格。占2019年所承认建筑面积最大部分的成都锦巷兰台于当年录得毛利率26.1%,较2018年的毛利率43.4%有所下降,这主要是因为当年所承认建筑面积主要为公寓。  领地控股的净赢利率则接连三年下滑,2017年-2019年的净赢利率别离为12.2%、11.5%及8.9%。据克而瑞研究中心对172家A股、H股上市房企数据的剖析,2019年上半年,172家上市房企的加权均匀净利率和净利率中位数别离为14.0%、12.2%。比照看,领地控股的净利率现已低于工作均匀。  告贷3年添加3倍多 短债占比较大  招股书显现,领地控股2017年净资产负债比率为60%,处于工作较低方位,但之后两年敏捷抬升,2018年、2019年别离到达110%、140%。  领地控股解说称,净资产负债比率的添加与银行及其他告贷的添加大致相符,主要是为应对事务扩张所造成的的融资需求。2017年-2019年,公司未归还银行及其他告贷(包含信任及其他融资)总额别离约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元,三年时刻添加了3倍还多。  领地控股的融资本钱也不断抬升,2017年-2019年,公司未归还银行及其他告贷的加权均匀实践利率别离为6.4%、8.8%及9.9%。招股书称:“融资本钱添加将对咱们的盈余才能及运营成绩有晦气影响,而可取得的融资则影响咱们展开项目开发活动的才能,对咱们的运营成绩有晦气影响。”  领地控股信任告贷余额 来历:领地控股招股书  中新经纬客户端查询发现,到2019年12月31日,领地控股共有26笔信任融资告贷,告贷本金余额约59.89亿元,占到当年告贷总额117.55亿元的约50.95%。信任融资虽然在资金获取和还款方面较灵敏,但利率高于银行告贷,领地控股这26笔信任融资告贷中,只要4笔信任的票面利率低于10%,其他大都都坐落12%-14%之间,  谢逸枫对中新经纬客户端称,领地控股一半的告贷依托信任,份额显着偏高,过高的本钱开销,会蚕食企业的盈余空间,也简单发生运营风险。数据显现,领地控股银行及其他告贷利息由2018年的6.69亿元,添加至2019年的14.45亿元,添加1倍多。  领地控股应归还债款 来历:领地控股招股书  别的,到2019年12月31日,公司一年内应归还告贷为57.63亿元,占告贷总额117.55亿元的约49.03%,短期债款占比较大,而其当期现金及银行结余为31.78亿元,现已不能掩盖一年内到期的债款。30多亿元的现金及银行结余中,还包含了受限制现金与已典当存款,刨除这两项,其现金及现金等价物只要约13.82亿元。  领地控股运营活动现金流现已接连三年为负,标明运营活动取得的现金收入继续低于开销规划。招股书称:“咱们或会因运营现金流量为负,而需求取得满意的额定融资,以满意融资需求、支撑营运及公司扩张。如无法发生足够运营现金流量,或无法取得足够外部资金拨付运营所需,公司流动性及财务状况或许遭到严重晦气影响。”(中新经纬APP)  中新经纬版权一切,未经书面授权,任何单位及个人不得转载、摘编以其它方法运用。